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          房貸利率下調5%!21城政策松動!合肥周末兩盤日光,別墅、大平層高端業態遭瘋搶!購房者進入最后買房時間窗口!

          發布日期:2019-02-25 瀏覽次數:455

                2019年2月,中國房地產市場迎來了一波強勢復蘇。在還未到金三銀四的時候,已經有不少售樓部的置業顧問忙的不可開交。


                在周末探盤的時候,新站某雙地鐵房的置業顧問跟筆者算了一筆賬:案場每天有18個置業顧問,2個銷售經理。現在每天的自然到訪(沒有任何電話邀約、拉訪)平均每人能接7、8組客戶。現在忙的銷售經理也已經需要親自上陣。算下來每天自己過來看房的人起碼有150組。再加上之前電話、網絡邀約的客戶,還有我們散發傳單引導的客戶,工作日每天就有將近300組客戶來訪。周末人更多。

                 現在我們連去衛生間的時間都沒有,而且衛生間門口都要排很長的隊。


          周末開盤

          “售罄”此起彼伏



          上周六,濱湖區某盤在營銷中心加推2棟毛坯大平層,總計102套房源。


          由于這次加推的是項目最后2棟,也是市場少見的大平層,所以前往現場的買房人較多。



          圖片來源于 @合肥樓市新觀察


                搖號持續40分鐘,102套房源便告售罄。


                周六上午,肥西某別墅盤在天鵝湖大酒店開盤。





                現場大概有200多組客戶,近500人來搶房,僅1小時售罄。


                合肥市場的火爆,已經從剛需限價房,蔓延到別墅、高首付高品質房了。



          21城松綁

          利率下調5%



                筆者覺得無論什么時候,遇到好的項目、心儀的產品,不要等。


                1、合肥購房者基數增加


                前幾天筆者寫過,某機構公布 2018年Q4全國主要城市人口吸引力榜單,合肥緊隨南京、天津、佛山之后,位列全國第17!


                另一個數據是:據獵聘網數據顯示,2016-2018年,合肥人才凈流入率6.97%,位列全國第10!


                合肥目前常住人口突破800萬!


                再不買,現在剛需群體將與合肥流入的人口、引進的人才產生競爭,購房難度將會增加。




                對于改善群體,有兩個現象顯示出,出手的時機也已經到來。

                2、21城限售限價政策松動

                截至目前,至少已有21城或取消限價或放開限售,抑或解除限購,樓市回暖信號明顯。



          1、取消限價城市

          衡陽:2019年1月1日起,暫停執行2017年起規定的商品房限價政策。(撤文)。

          廣州:市住建局:在執行的一刀切限價政策改為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價;

          北京:2019年1月9日,擬于近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。

          佛山:取消樓市限價,變為單合同。

          阜陽:國土局官網上掛出的地塊信息顯示,2019年以來所有地塊,限價要求消失。


          2、放開限售城市

          太原:2018年7月4日,取消限售。

          菏澤:取消新二手房限制轉讓措施。

          大連:取消了參與積分落戶的房屋在辦理落戶之后,3年內不得抵押、轉讓的規定;

          取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制,只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。


          3、解除限購城市

          2018年1月5日,蘭州市房管部門在官網上掛出一則公告:取消了部分區域的限購政策。

          主要含西固區,九州開發區,高坪等地,據房管局文件顯示,這些在蘭州屬于偏遠區域。


          4、放寬落戶城市

          廣州:學士、碩士和博士入戶年齡限制從35、40、45周歲放寬到40、45、50歲。

          南京:社保繳納門檻由"2年內連續繳納社保"轉變為"累計繳納社保不少于24個月"。

          杭州:針對卻因工作調動造成社保補繳的,累計不超過三個月,視為符合購房資格。

          西安:凡是購房落戶不再限制社保年限和購房時間,但是所購房產面積有一定限制。

          常州:官方宣布購房落戶條件放寬。

          合肥:部分區域購房不需社保證明。

          海口:本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40歲放寬至55歲。

          專科學歷或高級工職業資格或執業資格人才也從40放寬至45歲。這兩者皆是針對落戶。

          珠海:非珠海市戶籍居民購房,從需要連續繳納5年社保改為需1、3、12個月不等。


          5、樓市減稅城市

          深圳:二手房的增值稅附加稅減半。

          南京:二手房交易部分稅費也減半。


          6、其他松綁舉措

          青島:2019年1月3日,取消僅出臺6個月的購房搖號政策,為本輪調控中的首例。

          天津:2019年1月10日,將自持租賃住宅調整為可售住宅,為全國首個執行城市。

          而經濟日報-中國經濟網在2018年底,報道了一篇名為《社科院:房價下跌城市較快增加 應調整限售限價政策》的文章。




                文中指出:房價下跌城市較快增加,未來一線城市或將率先緩慢復蘇,二三四線城市仍將繼續調整。建議部分房價下跌的城市可以因地制宜地調整限售、限價等不合時宜的房地產政策。

                過去十幾年來,我們的房價一直遵循這個模式,就是:暴漲必調——調久必橫——橫久必跌——見跌必救——一救就漲。合肥是否會在某一天發布新政誰都說不準。


                3、利率下調

                新年伊始,全國多地房貸利率出現了松動的跡象。


                 據了解,北京地區有個別銀行首套房貸款利率下調為基準利率上浮5%,不過主流利率是基準利率上浮10%,二套房貸款利率為以基準利率為基礎上浮20%。


                 廈門首套房利率由上浮5-20%下調至基準,幅度高達20%,二套房下調10%-15%。


                佛山首套房貸利率下調幅度在5%左右,深圳首套房貸利率已調整為基準利率上浮15%。


                廣州中國銀行首套房房從上浮15%下調為上浮10%,光大、民生等行也較此前下調了5%。


                杭州工商銀行和中國銀行部分網點首套和二套房貸款利率均下調5%,放款速度也加快。


                這是自2017年房貸利率上調后,全國范圍內首次出現集中下調情況,且伴隨放款加快。



                而對于合肥市來說,目前來看合肥科技農村商業銀行的首套房利率為上浮15%。相對合肥首套利率普遍上浮20%及以上來算,無疑是一股清流。

                除此之外,  交通銀行優質客戶,首套能做15%;建設銀行優質客戶,首套房可以上浮15%;民生銀行優質客戶,首套房可以上浮15%。

                所以筆者認為,改善型購房群體出手的時機已經到來。

                政策松綁——房價不會跌,限購有可能進一步放開;利率下降——現階段買房比之前的貸款金額要降了不少!


          2019年初

          進來最好的出手機會


          千禧年之后截止到目前,全國有5次絕佳的買房機會。

          1、2004年,“國八條”出臺,房價短期壓制后迎來井噴爆發式增長。

          2、2008年,4萬億經濟刺激計劃出臺,市場快速回暖,刺激房價增長。

          3、2011年財政收緊資金,房企回籠資金降價銷售,連續24個月房價上漲。

          4、2014年市場寒冬,國家降息并解除限購,全國去庫存戰略,房價翻番。

          5、2018年底到2019年初,貨幣超發,通貨膨脹加劇,央行對樓市放水,固定資產抵抗通貨膨脹。同時全國不少城市解除或變相松綁樓市調控政策。



                 而最近房地產的火爆并不緊緊是由大環境決定。

                 首先:積蓄去年需求

                 過去一年,很多城市房價的確明顯下調了。而且低迷的成交量下,積蓄了不少需求。

                 最近全國開始出現項目宣布漲價,人為的刺激市場。

                 從市場發展看,隨著金九銀十逐漸褪色。春節期間市場成交冰封,3月份必然會積蓄大量的購房客戶。

                 其次:天時地利人和,房地產政策的確有所寬松

                 2019年1月份人民幣貸款增加3.23萬億元,同比多增3284億元。分部門看,住戶部門貸款增加9898億元,其中,短期貸款增加2930億元,中長期貸款增加6969億元;

                2018年1月人民幣貸款增加2.9萬億元,同比多增8670億元。分部門看,住戶部門貸款增加9016億元,其中,短期貸款增加3106億元,中長期貸款增加5910億元。

                住戶部門中長期貸款大部分是房貸,在1月份受到降準等影響,包括2018年部分房貸按揭需求轉移到1月份。接近6000億的單月居民戶中長期貸款數據是歷史高位。

                從房地產資金面看,2018年12月到2019年1月,房企融資難度有所降低,大額融資明顯增加。一月份的降準帶來的信貸對房地產影響開始逐漸出現。

                 從房地產調控內容看,的確出現了多城市寬松,疊加人口政策(其中大量的輕微松綁政策被加碼放大。)

                 第三:趨勢要看政策

          本輪房地產市場逐漸止跌是從2014年930開始,到2015年330政策開始醞釀上漲,體現在房價指數上最初是從2015年4月開始,一線城市上漲,二線城市也止跌。


                 2015年5月70大城市房價數據,開始本輪價格爆發,當月二手房上漲城市達到42個,其中大部分一二線城市,特別是一線城市最高深圳單月上漲6.3%,全面開始本輪房價上漲。

                 31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降,下降0.1%。疊加一線城市下調,這是最近45個月首次出現。

                 統計局公布的新建商品房住宅完全來自各地網簽數據,在各地限制簽約的情況下,低估房價上在,在最近各地釋放高端存量簽約的時候,又放大了市場漲幅。



                 從全國房地產市場成交量看,一二線城市已經基本是二手房占據市場主導,特別是一線城市,北京上海等城市90%市場成交是二手房。二手房數據更代表市場真實情況。

                 從各地政策內容看,房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主,但之前過于嚴厲,部分城市樓市出現明顯調整局部市場,會有政策微調的可能性。

                 3月份很多之前跌了的城市出現回暖已經成為了趨勢!

                 這一輪小陽春到底多長?核心還是看信貸政策的寬松程度,最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化,這個政策不變市場波動不會大,這個政策一旦變化,市場將出現明顯反彈。





          一本大道道香蕉a