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          任志強:政府過于干涉樓市 進一步促進房價暴漲

          發布日期:2016-08-19 瀏覽次數:778

          最新的一條置頂信息里,從來不說繞口令的任志強,在鏡頭前認真說著,“說是說,梭是梭,說說是說說,梭梭是梭梭。說好梭與說,一起種梭梭”。這是一場名為“梭梭大戰荒漠”的活動,截至4月21日,任志強的戰隊已勸募1900余人,善款總額超過6萬元,將化為6千余顆梭梭樹,守護荒漠地區生態。

          實際上,任志強去年就捐贈了2萬顆梭梭樹。今年1月,這些“梭梭樹寶寶”寫來感謝信,叫他“任志強爸爸”,他把這封信放到了自己的辦公地。一同被收藏的,還有他與諸多好友的合影,譬如柳傳志,以及潘石屹在他生日時,精心裱好的節錄的張九齡的詩詞:江南有丹橘,經冬猶綠林,豈伊地氣暖,自有歲寒心。

          就像這丹橘常綠,如今的任志強聊起樓市,也依然延續著犀利且直接的風格。

          任志強直言,過去地產政策都是以堵為主,近來的一系列政策開始疏,但還是應該由國務院層面發文調整。

          公積金貸款寬松,連續降息降準,二套房貸首付下調,營業稅免征期5改2,就是這半年時間,部委的政策接踵落地。而在任志強看來,政策表象是在救房地產,實際是在穩定經濟。去年之前,房地產上下游的幾個行業仍整體上升,但去年卻出現虧損現象,譬如陶瓷行業。估計今后還會有以國務院名義出臺的政策,如果今年沒政策出臺,投資增速可能會降到5%左右。

          他要開炮的地方,還有很多。但這恰恰是,人們熟悉的那個任志強。

          經濟觀察報:有人說,現在市場進入分水嶺階段,供大于求。你怎么看房價中長期走勢,不同城市會有怎樣的不同表現?

          任志強:我不認為是分水嶺。過去十年,房價波動基本是隨政策變化形成。中國一方面想解決低收入家庭住房問題,另一方面要解決它對中國經濟的拉動問題,因此形成了雙重力量的調控措施。

          于是把住房推向市場化,取消福利分房后,又用行政命令去干預市場,比如土地供應和住房價格。

          近十年來,政府大多數調控都是圍繞市場價格,于是出現了價格上上下下,所以我不知道分水嶺是什么。只能說當市場能充分發揮作用,政府行政干預不那么多時,價格才能由市場決定。

          從全國來說,沒有統一渠道說明整個市場供過于求。去年表現好的城市投資增長、土地供給、以及銷售增長大概都超過50%,最差的城市可能有負80%。而330政策出臺后,因為銀行、地方還要出臺一些推導措施,估計可能4、5月份才能把措施落實。

          330以前的政策都是國字頭發的,國十條,國六條,為什么這次沒有國務院政策?這并不利于市場恢復信心。如果原來是國務院文件下命令,我個人認為,這次調整也要用國務院文件來調整,很多地方政府還在擔心,有沒有權利按照部委文件去否定國務院文件。那就很難落實政策。譬如營業稅免征期5年改2年政策,如果用部委文件,而不是國務院文件來確定,大家現在就急急忙忙地把二手房(房源、代理、租房)套現,但是又有多少人敢去買呢?今天買完,明天又下一個文件恢復到五年了,怎么判斷預期呢?

          說到房價中長期走勢,在城鎮化率還沒達到一定程度,戶籍制度還沒完全解放,土地制度改革還沒完全定型的時候,房價還將是一個繼續上升的過程。大多數國家經驗都證明,城鎮化率達到70%以上時,一手房銷量會越來越萎縮,二手房銷售會大于新房。但中國現在大多數城市還是以一手房為主,只有寧波等幾個城市二手房交易量超過一手房。

          在這樣的發展階段里,如果沒有一個穩定或比較長期的政策解決,總是用短期調控政策讓它一上一下,是不利于市場發展的。

          從需求來說,一線城市城鎮化率大部分已接近80%,和國際水平差不太多,但它還在繼續增長,因為公共資源在一線城市相對集中。二線城市城鎮化率基本完成60%左右,但三四線城市城鎮化率水平很低,大概只有30%左右。按道理,城市30%左右城鎮化率應該高速提高,但現在三四線城市人口卻向一二線城市快速移動,這和經濟發展不平衡相關。

          我們城市發展中,城鎮化率沒有向國際平均水平那樣繼續增長。所以有些地區,房屋可能出現過剩,土地供應過量。大多數國家,70%以后的城鎮化率才開始降速,而我們實際這一兩年已經開始降速,原因就是戶籍制度,產業政策等問題沒解決。

          去年我們看到,國內房產投資下降大約9個多點。上游有鋼鐵、水泥、玻璃、機械生產,下游有建材、家裝、家電等,都受到影響。陶瓷行業去年第一次出現虧損,好幾個行業去年出現虧損,過去都是上升的。這對中國經濟影響是巨大的。去年經濟下滑速度挺快,今年中央政府出臺了一些措施,很多人說為了救房地產,我個人覺得不是,可能是為了要穩定經濟。

          目前的房地產政策,還是處于緊縮狀態和正常狀態之間的調整過程。這次政策調整可能對市場有一些影響,但是影響沒有預期中那么大。所以估計還會有以國務院名義出臺的相關政策,否則今年沒政策出臺,估計投資增速會降到5%左右。

          經濟觀察報:我們了解到房地產調控有一個思路,第一階段穩定住房消費,第二階段調整供應結構。第三階段如果政策效果達不到,可能還會出臺進一步強化措施。你怎么看現在這些政策的效果?

          任志強:在整個中國GDP的分類中,投資還是占主導地位的。美國可能消費占到GDP70%,我們現在消費占不到50%,個人消費大概只有30%,這個比重是非常低的。出口已經變成基本打平或負增長。投資中,房地產大概占到25%左右。從歷史上來看,房地產從來在各個國家都是支柱產業。

          比如在美國,房地產仍然占主導地位。美國的城鎮化率已經達到90%多,但它有舊城改造,居民居住面積不斷擴大,還有大量升級置業需求。上個世紀90年代,美國戶均房屋面積大概90平方米,但到了2010年戶均250平方米,翻了一倍多。我們現在戶均面積大概只有70平方米,擁有100平方米以上房子的居民不超過20%。是不是我們擁有原來的那些小房就不改造了?總理講話里,特別講到改善性需求。

          這一輪政策重點,是把二套房首付問題和貸款問題解決得更好一點,就是因為是從小房子向大房子搬家的過程。我們過去提剛需,解決的是房子從沒有到有的問題,現在要解決的是升級,從有到好。下一步可能是從好變成奢侈,這是不斷發展的過程。

          對美國來說,房地產有物業稅。很多國家也用物業稅來支撐地方財政收入,所以房地產作為支柱產業非常重要。中國要建立長期的法律關系,用于保證長效機制,和可預期的環境。從目前來看,我們缺的恰恰是通過人大立法來解決穩定預期,總是用行政調來調去,不是一個好的趨勢。

          經濟觀察報:你剛才提到市場可能會有一些分化。三四線市場,它的財政支撐,對賣地的依賴更大。但是這些市場,特別是這種庫存過多的市場,你怎么看?

          任志強:你憑什么說庫存過多?你說哪個市場庫存多?

          經濟觀察報:三四線城市。

          任志強:我不覺得是三四線城市。從去年來說,東部地區地產銷售下降15%,而中部和西部地區基本上沒出現銷售下降。中部和西部地區比東部地區三四線城市更多,沒有一線城市。三四線城市有些確實供應過大,大概能數出10個到14個城市,主要可能還是人口遷移造成的。就當地人口計算的話,可能沒有那么大數量。毛病在于什么呢?

          每個地方政府都希望自己城鎮化率最高,希望自己的城鎮化率能替代別人的城鎮化率。現在國內大概7億人口在城市,但按照各個地方城市的規劃,累積起來總的城鎮化率需求,大概有16億人在城市。有一些城市一定是規劃失誤,很多庫存,人口不到那兒去,它就會爛掉,是死庫存。

          產業和城鎮化一定是并行的。有些地方政府只想城鎮化,卻沒有想到產業支撐。所以它的人口轉移到別的地區,這個地區空了,另一個地區可能供不應求。所以,不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機,實際是區域差別巨大,有些二線城市問題也很多。哈爾濱、沈陽等城市,都存在一些問題,可能比部分三四線城市問題還嚴重。

          經濟觀察報:最近房地產企業轉型,跟國有企業混改又碰到一起了。我們一線調研中,感覺也有國有企業的房企,在嘗試做混改。但有一部分,尤其是央企,他也挺擔心的,可能涉及到母公司,或者激勵平衡問題,你怎么看這個問題?

          任志強:在全國統計中,房地產企業雖然都很大,但央企你能數出多少個來?還是以民營企業為主。為什么我們投資會掉下來,就是因為民間投資占主導,國有投資占少數。所以很明顯的,民間投資掉下來之后,國有投資再想拉拉不動了。改到哪兒去呢?要不然就退出,要不然就兼并,國有企業兼并重組是非常正常的。做不到就是因為有央企。從現在來看,私營企業的經濟增長效率,比央企和國有企業的經濟增長效率要高30%。如果我們把現有的占國有資源巨大比重的這些資產,變成民營資產,就是現在的經濟增長至少提高30%。那是好事兒,毛病就在于沒有拿出一個好的辦法。國有企業再改革是早晚的事兒。

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